土地価格はまだまだ下がる

○	土地は裏切らないウソをつかない時代は終わった。
		「土地神話」に終止符が打たれ土地も裏切りウソをつく時代へ
		土地不足時代から土地余りの時代へ
○	商業地のバブルは90年にはじけたが、(自覚のない）住宅地バブルは93年(公定歩合1.75％）からの本格的低金利政策に支えられ、95年9月に公定歩合0.5％となってはずみがついた。住宅地バブルは続いているが、下落は避けられない。
		超低金利政策の長期化は不動産業界と売買当事者の住宅地価格に対する判断基準を狂わせている。
○	日本の地価はどこまで下がるか。
		株屋の株価予測と利害関係者の地価予測は当たらない。
		大蔵省キャリア組も判断をまちがえた。
		１０年後、商業地は１/２、住宅地は１/３まで下落すると予測。

　(注)　日本とカナダを除く主要先進国では、現在、土地資産総額を公表していない。
(米国は'94年、英国は'96年まで公表)

(注)　国民総生産指数は、55年(昭和30年)＝100として名目国民生産を指数化したもの。
　出典：財団法人日本不動産研究所｢市街地価格指数｣
　　　　経済企画庁｢国民経済計算｣(名目国民生産)

○「不動産に掘り出しものあり」の時代

　地価上昇の時代には「不動産に掘り出しものなし」といわれていた。どんなボロ
土地でも売れてしまったから「掘り出しもの」も残らなかった。
　地価下落の時代には投げ売り物件・換金処分・競売物件など「不動産に掘り出し
ものあり」の時代となっている。

○	福島の土地価格と見とおし
	・商業地	中心商業地　→　3年後△３０％
	・商業地	路線商業地　（ロードサイドビジネス用地）
	・住宅地	郊外住宅地…………	下落の予兆現象に注目
	・住宅地	マンション適地　→　3年後△２０％
○	取引価格(実勢地価）と収益価格(理論地価）
	※駅前ユニックスビルの地価
	・公示地価格	330万円/坪………	(周辺に取り引きがないので推定価）
	・収益価格 (地上10階・地下2階テナントビル利回り５％を想定)	310万円/坪………	家賃9,000円/坪の場合
		232万円/坪………	家賃8,000円/坪の場合(標準)
		156万円/坪………	家賃7,000円/坪の場合(88％)
		80万円/坪………	家賃6,000円/坪の場合(75％)
		△00万円/坪………	家賃5,000円/坪の場合(63％)
	(賃料の不安定性とキャピタル・ロスを織り込んでいない点が問題)

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