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「上昇(下支え)要因」
・２０１２年１～３月期、ＧＤＰ４.１％増
内閣府の発表によれば、２０１２年１～３月期のＧＤＰは年率で４.１％プラスとなっています。これは、下落基調が続く地価にとって、下支え要因として作用します。
・日銀のＪ－ＲＥＩＴ追加購入
２０１２年２月１４日、日銀は一層の金融緩和に加えて、Ｊ－ＲＥＩＴの追加購入を決めました。これは、上昇要因というよりは日本全体の地価の下支え要因として一定の効果が期待できます。
・インフレ懸念の増大
２０１２年の春から、巷では、金利上昇→国債暴落→円安→インフレの懸念が広まっています。金利の上昇そのものは、地価の下落要因ですが、インフレ懸念の増大は、インフレヘッジ資産としての不動産に関心が集まり、収益性の見込める土地や建物には上昇要因として作用します。
・日銀、Ｊ－ＲＥＩＴなどの資産購入決定
２０１０年１１月４日、日銀は下落の続くＪ－ＲＥＩＴを買い支えるために、Ｊ－ＲＥＩＴなどの資産購入を決めました。これは日本の地価の下支え要因として作用します。
・市街化調整区域内の建築規制の強化
２００７年１１月３０日から調整区域内での開発行為、建築行為についての規制が厳しくなった。これは、市街化調整区域以外の土地については上昇要因となるが、市街化調整区域内の土地については下落要因となる。
・「５大都市圏の宅地一部で上昇」
２００５年４月１６日号の週刊東洋経済が
「土地インフレ到来」検証「不動産底入れ」の
特集号を編んでいます。
内容としては、全国の地価公示３１,２３０
地点のうち５大都市圏の中心部で４８２地点が
上昇したというものです。不動産も株式も最高値の１０分の１が「底値」判断の目安とされています。このモノサシで測れば、東京都心の一部の土地以外は底入れをしていないことになります。永く続く超低金利と超金融緩和がもたらした一時的な現象とみるべきでしょう。長期金利が４％前後の正常値（？）に戻り、日本経済が三番底に向かう時に日本の土地は本当の底入れをすると見るべきです。
なお、この時大竹慎一氏(在ニューヨークのファンドマネージャー)の説によれば、日経平均は４,０００円前後ということです。週刊東洋経済が「土地インフレ到来」の特集をしたという意味で「気分的な下支え要因」として取り上げたものです。
・「生前贈与の新制度導入」
２００３年１月に導入された、生前贈与で
２,５００万円までを非課税とする新制度を利 用した２００３年度の親から子への資産移転額
が約１兆２,０００億円に達した（財務省8/30 発表）。１兆２,０００億円は２,５００万円の
物件の４８,０００戸分であり、現在の超低金利と共に住宅地の有力な下支え要因となっている。
・「首都圏の宅地一部で上昇」
ＨＳＢＣ証券のシニア・アナリストである増田悦佐氏が注目すべきレポートをまとめています。
その分析によれば、「ごく大ざっぱな概数だが、現状で日本中の不動産資産残高の約３０～４０％はこの国土の２～３％の土地（東京都心および南西部）に集中している」とのこと。日本の不動産資産のうち３０～４０％を占める部分が下げ止まり、上昇の兆しが見えるということは注目すべき事がら。
この現象を日本へ土地価格の二極化現象の一面ととらえるか、下げ止まりの予兆とみるかは、見解の分かれるところですが、都心部の賃料水準や空室率の動向からみて、二極化現象の一局面であるとみるのが正解か。
・円安の進行
→為替が１ドル１００円の時、日本国内の
１０億円の物件を外資は１,０００万ドル
で買うことができる。
１ドル２００円まで円安が進めば外資は５
００万ドルで同じ物件を買うことができ
る。
つまり外資が日本の不動産を買う動機は強
くなり、地価上昇要因となる。
・東京都区部の人口は３年続けて増加
→２６年間続いた人口減少に終止符を打ち、
この３年間は区部の人口は増加を続けてい
る。地域限定の上昇要因となっている。
→都心部の億ションが現金で（ローンを組ま
ずに）売れている現象は、ペイオフ対応策
とインフレ対応策の面も持っていると見ら
れるが、これも地域限定の地価上昇要因と
なる。
・都心の億ションの売行き好調と名門ゴルフ
コース会員権への問い合わせ急増
→麻布地区の２億円前後の物件、世田
谷・杉並・大田区などの７～８千万円の
マンションが現金で即日完売が続いてい
ます。
→同じことがゴルフ会員権市場でも起っ
ています。３～５千万円の名門コースへ
の問い合わせが急に増えています。実需
につながった問い合わせだそうです。
→こうした動きは、我が国の資産家の一
部が、将来の資産インフレをみこして、
現金を物に換えはじめたのではないかと
推測させます。
・人口増加・集中
(つくば学園都市・成田市・東京都区部)
・土地の希少性
・金融緩和(長・超)低金利政策
(不動産ＰＫＯ)
(ゆとりローン・低金利付住宅)
・低い土地保有コスト
(日本0.5％、欧米2～3％)
・大型公共事業
・核家族化(世帯分離の増加傾向)
・生活様式の高級化・多様化
(セカンドハウス・別荘の増加)
・物価上昇
→インフレ・ヘッジ
・交通体系の整備
・食糧輸入の断絶(もしあれば)
・将来の地価上昇の予測(の強さ)
→投機的取り引きの誘発
・所有することがステータスシンボル
・容積率拡大
(その地域は上昇、周辺部は下落)
・1,200兆円の個人金融資産の存在
→収益狙いの不動産投資家の登場
・５兆円～20兆円といわれるアングラマネー
の存在
・日本経済のサービス化・国際化・情報化は
都心部の上昇要因
・取引事例中心の土地評価システム
・地方自治体や国による
不動産の買い上げ政策
・アジア・マネーの動向
(円安が進めば…)
・ＧＤＰ期待成長率の上昇
・地価下落と低金利によって、一次取得者の
住宅取得能力はバブル期に比べて２倍に
高まっている。
・「土地本位制」を守りたい勢力の存在
・住宅特別減税（最大585.5万円）
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「下落要因」
・日本国債、海外が８.３％保有
日本国債のうち、海外の投資家が保有する割合が２０１２年３月に過去最高の８.３％になりました。
海外勢の日本国債の保有額は７６兆円余りで、前年度末から１４兆３千億円増え、２年連続で過去最高を更新。１０年前に比べると２倍以上の増加。
海外ファンドなどの「足の速い」短期資金が中心で、売り逃げ、売り浴びせのリスクが高くなったということ。
これは０.８０５％という超低金利のリスクが高まり、長期金利上昇の「現実化」の可能性が高まったことを意味しています。
長期金利の上昇は、地価にとっては最大の下落要因であり、要注意の信号が点滅していることを示すものです。
・円高の進行
２００７年の５月に１＄＝１２０円前後であった円は２０１２年の５月現在１＄＝８０円、３３％の円高です。円高は二つの側面で、地価下落要因となります。
一つは、円高の進行に伴い、輸出依存型の企業・産業にダメージを与えます。結果として、企業収益、個人所得の低迷が生じます。企業の日本脱出も進みます。土地価格には大きなマイナス要因です。
二つ目の影響としては、海外投資家の立場から見た、日本の土地価格は、円高になった分だけ、価格が上がったことになります。つまり、海外投資家にとっては、日本に土地や建物は高くなったように見えるため需要は減少するわけです。これは、日本の地価にとってはマイナス要因として作用します。
・福島原発事故は長期にわたり日本の地価を押し下げる
東日本大震災による津波は東北３県の被災地とその周辺の地価に大きな影響を与えました。
しかし、それは部分的なものであり、深刻ではありますが、日本全体の地価に影響するものではありません。
一方、福島第一原発の事故が、わが国の土地価格に与える影響については、事故原因が十分には解明されていないのと同様に、深刻さ、広がり、期間的長さ、いずれも不透明です。
一般論としていえることは、チェルノブイリの先例から見ると、長期かつ広範囲にマイナスの影響が出るものと予測されます。
しかも、第一原発の４号機は、燃料プールに１３３０本余りの使用済み核燃料が不安定な状態で「保管」されており、Ｍ７クラスの余震があれば、非常に危険だとされています。
この事実は、国内ではあまり報道されていないのですが、海外メディアはちゃんと報道しています。
万が一、この燃料プールが崩壊するような事態が起これば、半径２５０㎞、関東圏の大部分を含む、東日本全体が甚大かつ深刻な影響を受けることになります。
この恐れがあるということだけで、長期間にわたり、日本の地価の下落要因として作用することはまちがいありません。
・南欧の金融危機の表面化
ギリシャの財政破綻から始まったＥＵの金融危機は、株式マーケットや不動産マーケットに大きなマイナスの影響を与えます。
わが国の土地価格に与える影響としては、株価下落→不動産価格下落が短期的な影響ですが、中期的な影響としては、金融・経済見通しの不透明→将来リスク率の上昇→金利上昇→国債暴落→リスクヘッジとしての不動産への資金流入→土地価格の上昇というシナリオも考えられます。
しかし、これはあくまで、一部の優良収益物件、人口の増加地域での不動産に限られるわけですから、慎重な対応が求められるわけです。
・サブプライム住宅ローン危機の表面化
２００７年のサブプライムローン問題に端を発した米国住宅バブルは崩壊し、２００８年９月１５日、リーマンブラザーズは破産した。
これを機に、株価をはじめ多くの資産価格が暴落。地価は株価より６ヶ月～１年遅れで変動するわけで、世界の土地価格がこの後大きく下落する大きな要因となる。
・２００５年は人口減少社会「元年」
総務省統計局は２００５年１０月１日現在の日本の人口について「１年前の推計人口に比べ２万人の減少……」と発表。
地価の下落要因としては総人口よりも生産年齢の減少が大きく作用します。わが国の生産人口（比率）のピークは１９９０年頃で、土地価格のピークと一致しています。
・２００６年３月、日銀が５年におよんだジャブジャブ政策（量的緩和）を解除しました。住宅ローンなどの長期金利も上昇の気配を見せています。あくまで一般論ですが、住宅ローン金利が１％上がるとわが国の住宅地は５～１０％下落するとされています。
ただし、目先は、金利上昇前のかけ込み取引（融資申込）が増加するため住宅地の価格は下げ止り（下支え）現象が見られるかもしれません。しかし、中・長期的には金利の上昇はまちがいなく地価の下落要因です。
御注意下さい。
・政府・自治体部門が「土地の買い手」から「土地の売り手」に変化している。
→道路予算を始めとする公共投資の急速な減
額が始まっている。
→土地開発公社を含む第三セクターがかかえ
こんだ土地の下落が続き、債務超過になっ
ているところが多い。その結果土地・物件
の投売りが続出しており、地価下落に拍車
がかかっている。
・「２００６年３月、固定資産の減損会計強制
適用」（２００４年３月期から前倒し適用が
可能）
何度も先延しされた「減損会計」もいよい
よ２００４年３月期から適用可能となる。
この影響は、企業行動からみて二つの側面
から下落要因として作用する。
（１）企業が所有する不動産の売却を促す要因
として作用する側面。
・減損会計を適用しても税務上は評価損が全
額、損金算入は認められるわけではないの
で、足元の業績が良い（利益を計上してい
る）企業は不動産を売却して節税を計る。
・今、企業評価ではキャッシュフローが重視
されているが、収益を生まない不動産を売
却すれば、ＲＯＡ（総資産利益率）も改善
される。
・（別荘・保養所・工場跡地・従業員社宅等
の）低利用・遊休不動産を売却することに
より、さらなる下落のリスクから解放され
る。
（２）企業が不動産の購入を控える要因として
作用する側面。
・減損会計の適用により不動産のさらなる下
落が予想されるので購入はやめ、賃貸等で
当面を乗り切る。
・減損会計が実際に適用されることにより不
動産を利用した「利益操作」が不可能とな
ったことの理解が広がり購入を控えさせ
る。
・（将来の上昇を予測して）不要・不急の不
動産を購入しようと考える企業も、ＲＯＡ
（総資産利益率）の低下リスクや、地価下
落のリスクを考えれば購入は控えざるを得
ない。
以上の二つの側面から減損会計の適用は長
期にわたり地価下落要因として作用する。
・土地取引情報の公開
国土交通省は'０５年に国内の土地取引情
報の公開を目ざして本格的に準備を進めて
います。
(
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha03/
03/030730_.html )
近年、我国の不動産の流通性は極端に低く
売れないために売り手の希望価格がそのまま
市場に残って、外見的には不動産価格があま
り下がっていないように見えます。しかし、
実際に売買が成立してみると、売買価格は希
望価格からドーンと下がってしまうのが実情
です。取引情報の公開によりこのドーンと下
がった価格の実態が明らかになり、地価の下
落は加速されることになる。
・土壌汚染対策法が'03年1月に施行
→汚染調査が心要な土地は全国で約９３万
ヶ所（大企業の保有地だけで１４万ヘク
タール）
→調査や浄化にかかる費用は１３兆円と試
算
→我が国の土地総額1,500兆円余の約
１％の下落要因
→旧工場用地を中心に風評被害等を考慮す
れば大きな下落要因として働く。
・宅地需要３分の２に縮小
２０１０年度までに（国交省試算）
人口減 供給過剰に
この記事が、02.5.19日経新聞一面に掲載されたこと自体が土地の買入意欲を減退させ下落要因となる。
「アジアに於ける大競争の進行」
―― 地球規模の大競争、特に東アジアに於ける工業製品・農産物を主としたメガ・コンペティションは二重の意味で日本の地価を押し下げる方向に作用する。――
→日本の1/5～1/10のといわれるアジア
諸国の地価水準は、日本の地価（特に
工場用地）をメガ・コンペティションを通して
引き下げる。
→日本の1/10～1/20といわれるアジア
諸国の賃金水準は、メガ・コンペティションを
通して日本の賃金水準を1/2～1/3に
引き下げる方向に働く。
この結果、所得水準の関数でもある
住宅地価格を中・長期にわたって引き
下げる。
・不良債権の直接償却の開始
→ 80兆～150兆円（数字のマチガイでは
ありません）といわれる不良債権の直接
償却が本当に開始されれば商業地・住宅
地・未利用地（ゴルフ場予定地等）の
競売申立てが大量に発生し、地価は一段
と下落する。
→ この手続きの進行の中で日本の地価は
底値を見出せるかもしれない。
→ 直接償却は一部開始された段階でその
あまりにも大きな影響に腰が引けてし
まい、途中で、得意技である「先送
り」となる公算が大きい。それでも一段
と地価引き下げが加速される。
・
人口減少・分散(企業城下町の衰退)
→我が国も2007年から人口減少時代へ
→生産年齢人口は1995年にピークア
アウト
・不況の長期化
→換金処分の増加
→倒産の増加
→賃金横ばい・下落傾向
→失業の増加
・金融引締め
・(超)低金利政策の変更
→住宅ローン金利の1～2％上昇は住宅地
の地価を10～20％下げる
・固定資産税等土地保有コストの増大
・相続税の節税効果の喪失
・土地が節税資産でなくなっている。
→相続税の節税効果は消失しており、むし
ろ「増税資産」となっている。それを回
避するため「物納」が激増している。
・公共事業の縮小傾向の具現化
→地方に重点配布されていた公共事業が縮
小し、地方都市の地価下落が一層進む。
・ デフレの進行
・ ・将来の地価下落の予測(の広がり)
→取得意欲の低下
・食糧輸入の自由化
→土地輸入と同じ効果
→宅地転用農地の増加
・工場の海外移転
→工場跡地の売却
・ '97年の宅地の大量供給→在庫の増加
・ 生産緑地法の改定
→農地の宅地化
・ アパート・賃貸マンションの（空室）増加
・ 担保（利用）価値の低下
・ 土地を所有することの社会的評価の低下傾向
→未利用地と所有する企業の株価は低下
する
・(他の資産と比較で)換金性に劣ることの
具現化
・相続期待の住宅・宅地の増加
→長男・長女社会の到来
・収益中心の土地評価システムへの転換
・法人の土地取得意欲の低下
・産業構造の変化
→情報通信技術の発展、軽薄短小化・ソフ
ト化・ボーダーレス化で広大な土地は不
要となる
・保有資産に占める土地資産比率の低下傾向
→日本：50％超、英米：20％～30％
・ミニ開発された物件の不良資産化
・保有は重く、借りるのは身軽の時代の到来
→外部環境の変化の激しい商業施設・
工場・倉庫・店舗などは借りる方が
有利な時代がきている
・従来の不動産の主な買い手（不動産会社・
建設会社・金融機関）が売り手に回ってい
る。
・170兆円の不良債権の存在
→'99年10月現在不動産関連150兆円、
海外貸付20兆円が不良債権化
→担保評価額の20％程度での投げ売り
物件の続出
・国際金融市場としての東京の魅力の低下
・消費税の５％への引き上げ
・株価・ゴルフ場会員権(地価の先行指標)下落
・政治・経済の先行き不透明化・混乱
・小売業における価格破壊の進行
・「土地流動化」政策の具現化
・地価下落で損をする人は多くない
→都内住人の84％は地価のさらなる下落を
希望
・外為法の完全自由化
→1,300兆円(個人金融資産)の海外流出を
促す
→相続税節税目的の土地保有の一層の減少
・定期借地権制度の導入
→保有から利用へ
・金融機関の「貸し渋り」
→土地担保だけで金を貸すところはなくな
った。
・「含み損」物件の増加
→個人住宅含み損累計３３兆円
→買替え需要の減少
・金融機関の整理統合による商業地の売
物件(銀行店舗跡地)の増加
・ガソリンスタンドの廃業による売物件の
増加
・金融機関の競売による担保不動産の処分の
増加
・相続税の物納土地の増加
→国有地（物納土地）のバーゲンセール
・農業保護政策の変更
→市街化調整区域の開発許可の緩和
→市街化区域の拡大
・不動産の運用リスク（借家権の強さ、流動
性の低さ）の顕在化
・売り物件が増え続けている
97年1月 99年1月
首都圏 20,000件 27,000件
関西圏 5,500件 8,000件
・ダイエー商法の破綻
→土地の含み益をテコとした店舗展開路線
の破綻
・企業の評価基準のグローバル化
(企業スタンスの変化)
→企業が不動産の含み益でなく、本業の収
益性・収益率で評価される時代。
→企業は未利用の不動産、低収益・低稼働
の不動産の売却を急いでいる。
・バブル期購入のマンション
→２８万世帯が担保割れ
・過剰三兄弟の存在
→過剰設備
→過剰人員
→過剰融資
この過剰三兄弟が消滅していく過程で
地価は一層下落する。
・定期借家制度の新設
→定期借家法により賃貸市場全体のレベル
アップと住みやすさが増す。その結果、無
理をして持ち家を購入せず、ライフスタイ
ルに合わせて住まいを変えていく「賃貸志
向派」が増える。その結果地価下落は一層
促進される。
・会計制度の見直し
→時価評価原則の導入により、不要土地の
放出が多くなり、買うより借りる傾向が強
まる。含み損が表面化し、投げ売り物件が
増える。
・パラサイト シングルの増加
→今や、1000万人を超す人口が親と同居
(寄生)している独身者だ。
10人に1人がパラサイトシングルとなっ
たとの見方もある。
・展示場来場者△7.1％
→平成12年5月の住宅展示場来場者は昨年
同月比△7.1％
・オフィスビルの家賃下落が止まらない
→既存オフィスビルの賃貸料の下落が続い
ており、フリーレントによる実質値引き
のケースが増えている。
・公共団体による土地の放出
→国や自治体が大量に抱えこんでいる
塩漬けの土地の放出が始まる。
・IT革命の進行
→ｅコマースの進展は商業スペースの需要を
減退させる可能性大。
→在宅勤務の広がりは、オフィススペースの
需要を減退させる。
→商業地の下落は、IT革命の影響も加わって
長引く。
→中間管理者層の雇用を減少させる。
・不良債権の最終処理の進行
→銀行が担保不動産の早期処理に踏み切る。
→問題企業の倒産が起こる。
その結果として、関連会社、関連債務者
等の経営悪化。
→担保処分・競売申立の増加。
→不動産担保金融の縮小。
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